Vous souhaitez acheter un bien immobilier ? Vous n’avez pas une capacité d’emprunt suffisamment importante ? Ou vous ne souhaitez pas passer par le système bancaire classique ? Si vous répondez oui à l’une de ses que, la suite de l’article devrait vous intéresser. Il existe en effet un moyen de répondre positivement à ces trois questions : le prêt familial
Quand utiliser le prêt familial ? Quels sont les avantages ? Quels sont les risques ? Qu’en est-t-il de la fiscalité ? My Legacy répond à toutes vos questions.
La recherche d’un financement est une étape primordiale lors d’un achat immobilier. Il existe deux possibilités :
Comme son nom l’indique, le prêt familial est un prêt qui se fait entre deux membres d’une famille. Il peut être soit avec ou sans intérêt.
Pour s’assurer du bon déroulement d’un crédit familial, il faut respecter un certain cadre, que ce soit pour protéger le créancier ou l’emprunteur. Nous allons voir ensemble quelles sont les obligations légales d’un tel prêt.
Un prêt familial n’est pas sans risque, principalement pour le prêteur. Les risques de défaut de paiement ne sont pas nuls. Pour s’en prémunir, voici quelques règles à suivre.
Si le montant du prêt est inférieur à 1500 euros, il n’est pas obligatoire de laisser un écrit (même si c’est fortement conseillé). En revanche, pour tout montant supérieur à 1500 euros, il est obligatoire de rédiger une preuve écrite du prêt familial. Cette preuve écrite peut se faire de différentes manières que nous allons détailler maintenant :
Les reconnaissances simples ne sont pas des documents juridiques, mais elles enregistrent un accord entre deux parties et indiquent que la personne qui les reçoit est responsable du paiement de la dette. La personne qui accepte la reconnaissance de dette est également responsable de son paiement.
Pour qu’une reconnaissance de dette soit valide, elle doit comporter les éléments suivants :
Si ces éléments ne sont pas mentionnés dans la reconnaissance de dette, elle peut être caduque et n’avoir aucune valeur juridique. Si vous optez pour une reconnaissance de dette entre particuliers (aussi appelé sous seing privé), il est recommandé d‘utiliser un modèle type.
La reconnaissance de dette apporte une garantie non négligeable au prêteur. Depuis le 27 Septembre 2020, pour toute somme supérieure à 5 000 euros, elle doit être enregistrée sur le Formulaire Cerfa 2062. Cette déclaration sera une preuve qu‘une reconnaissance de dette a été établie. La déclaration au fisc a certes un coût, 125 euros, mais il a l‘avantage d‘éviter une potentielle requalification du prêt en don. Attention, si vous avez un contrôle fiscal, vous devrez payer une amende !
Si vous ne déclarez pas votre prêt familial vous risquez également une amende de 150 euros !
Bien que le prêt familial puisse être une solution avantageuse, il convient de ne pas oublier qu‘il est aussi soumis à des règles fiscales précises. Au-delà de la déclaration des intérêts que le créancier pourrait percevoir, une autre dimension fiscale à considérer concerne les droits de donation.
En effet, en France, si le prêt n‘est pas remboursé après un certain délai, l‘administration fiscale pourrait le requalifier en donation déguisée. C'est une hypothèse à ne pas négliger, car les conséquences financières peuvent être importantes.
La donation déguisée se définit comme un acte par lequel une personne transfère gratuitement à une autre une partie de son patrimoine, mais en dissimulant la réalité de cette donation sous l‘apparence d‘un autre acte, en l‘occurrence un prêt.
Dans ce cas, le montant du prêt pourrait être soumis aux droits de donation. Ces droits varient en fonction du lien de parenté entre le donateur et le bénéficiaire, ainsi que du montant transmis. Ils peuvent aller jusqu‘à 60% pour les transmissions hors ligne directe !
Pour éviter ce scénario, le respect des formalités est primordial. La rédaction d‘un contrat de prêt, avec des échéances de remboursement clairement définies, permet de donner un cadre légal au prêt. De plus, il est crucial de conserver les preuves des remboursements (par exemple, les relevés bancaires) pour prouver en cas de besoin que le prêt n‘était pas une donation.
Une reconnaissance de dette notariée est gage de sécurité. Il est reconnu comme un acte authentique. L‘avantage principal d‘un acte authentique notarié réside dans le fait qu’en cas de litige ou de non remboursement de la dette, vous n‘aurez pas besoin de passer devant le tribunal, le notaire pourra directement faire appel à un huissier de justice pour faire valoir les droits du créancier.
Par ailleurs, vous pourrez également bénéficier de l‘expertise d‘un notaire pour donner des conseils sur les éléments à faire apparaître dans la reconnaissance de dette.
La sécurité d‘avoir un acte authentique a un coût. Le notaire est une profession libérale, il peut appliquer des honoraires libres dans certains cas. Rassurez-vous, en ce qui concerne la rédaction d’une reconnaissance de dette, c‘est l‘arrêté du 26 Février 2016 qui a fixé le barème à appliquer pour cette prestation. Le coût dépend du montant que vous prêtez.
| Montant emprunté | Taux applicable |
|---|---|
| Entre 0 et 6 500 euros | 1,315 % |
| Entre 6 500 euros et 17 500 euros | 0,542 % |
| Entre 17 500 euros et 60 000 euros | 0,362 % |
| Pour tous les montants supérieurs à 60 000 euros | 0,271 % |
Voici un exemple concret :
Si vous empruntez 6 000 euros vous devrez payer : 78,9€ (6 000 *1,315/100)
Le prêt familial présente de nombreux avantages non négligeable pour un débiteur.
Les 5 avantages d‘avoir recours à un prêt familial
Certaines personnes souhaitent ne pas passer par un prêt immobilier classique lors d‘un achat immobilier, d’autres ne peuvent pas accéder à ces prêts en raison d‘une inscription au FICP (Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers), et enfin certains n‘ont pas une capacité d‘emprunt suffisante pour accéder au bien immobilier de leur rêve. Dans ces trois cas de figure, le prêt familial peut apporter une solution, essayons de comprendre un peu plus en détail.
Fichage FICP et prêt familial
A chaque fois qu‘une demande de prêt est faite à un établissement bancaire, il se doit de vérifier le FICP. Si votre nom y figure, vos chances d’obtenir un crédit immobilier seront très faibles. Le prêt familial est donc une solution pour contourner le système bancaire classique et ainsi obtenir une somme d’argent en étant FICP.
Augmenter sa capacité d‘emprunt avec le prêt familial
Vous avez flashé sur le bien immobilier de vos rêves mais votre capacité d‘emprunt ne vous permet pas de vous l‘offrir ? Et si vous demandiez à un membre de votre famille de vous prêter le delta ?
Il n’est pas rare que des parents prêtent de l‘argent à leur enfant pour qu’il accède à la propriété.
L’autre avantage d‘avoir recours à un prêt familial est d‘avoir un apport personnel plus important et ainsi soigner votre dossier avant de passer devant la banque. C’est d’autant plus vrai avec la conjoncture actuelle où les banques demandent de plus en plus d‘apport personnel.
Qui dit prêt familial ne dit pas “don familial”. En effet, le débiteur va devoir honorer le contrat et rembourser la somme due. Heureusement, les modalités de remboursement sont souvent plus flexibles que pour un prêt classique. Par nature, le prêt familial est fait entre deux membres de la même famille, il est donc possible de moduler les échéances à votre guise. Vous pourrez décider de rembourser la somme de façon mensuelle, trimestrielle ou encore annuelle.
Tout dépend si l‘on se place du point de vue du débiteur ou du créancier. En effet, si c’est le débiteur (celui à qui la somme d’argent a été prêtée) qui décède, alors ses héritiers devront rembourser la dette, la dette fera partie de leur passif successoral. S’ils acceptent la succession.
Dans le cas d‘un décès du prêteur, la somme non remboursée sera enregistrée comme actif successoral, ainsi les héritiers pourront bénéficier de cette somme lors de la succession, il faudra évidemment qu‘il s’acquitte des frais de succession liée à cette somme.
Bonne nouvelle, il n‘existe pas de montant maximum