Que cela soit du côté du vendeur ou du côté de l’acheteur, le démembrement d’un bien immobilier peut présenter de nombreux avantages, notamment des avantages fiscaux. Après avoir creuser le sujet en long en large et en travers, My Legacy vous explique en détail quels sont les avantages fiscaux liés à la vente en nue-propriété.

Avant de commencer les choses sérieuses, quoi de mieux qu’une piqûre de rappel sur le principe de la vente en nue-propriété.

Nue-propriété : comment est-ce que cela fonctionne ?

En se référant au cabinet de gestion en patrimoine Selexium, on apprend que chaque bien immobilier peut être démembré, c’est-à-dire qu’il peut être divisé en trois parties :

  • L’usus :  c’est le droit d’usage. Pour faire plus simple c’est le droit d’habiter dans un logement ;
  • Le fructus : c’est le droit de percevoir des loyers de l’habitation
Usus + fructus = Usufruit => le droit d’habiter de le louer un bien immobilier
  • L’abusus : c’est le droit de vendre, détruire ou de changer le bien immobilier (c’est celui qui possède les murs).
Abusus = nue-propriétaire

Lors d’une vente en nue-propriété le bien est démembré en deux :

  • L’usufruit : la personne détenteur de l’usufruit à le droit de vivre dans le logement et de le mettre en location s’il le désire. En revanche, il doit s’acquitter des charges (taxe foncière, taxe d’habitation etc.).
  • La nue-propriété : si l’on reprend notre définition plus haut, le nue-propriétaire est, comme son nom l’indique, le propriétaire du bien immobilier, cependant, il ne peut jouir ni de l’habitation ni des loyers perçus et cela pendant toute la durée du contrat.

Bon à savoir

Quand l'usufruit arrive à son expiration, en raison du décès ou de la fin du contrat, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de son bien.

Maintenant que vous êtes (quasiment) incollable sur le concept de la vente en nue-propriété, parcourons quels sont les avantages fiscaux pour l’acheteur et pour le vendeur.

Quels sont les avantages fiscaux pour l’acheteur ?

Dans le domaine de l'immobilier, les avantages fiscaux sont nombreux et variés pour les acheteurs et les vendeurs. Il est important de bien comprendre ces avantages afin de maximiser les bénéfices de chaque transaction immobilière. Cela peut contribuer à réduire les impôts à payer, favoriser la transmission de patrimoine ou faciliter l'accession à la propriété.

Pour vous aider à mieux appréhender ces avantages, nous avons établi deux tableaux distincts. Le premier concerne les acheteurs, également appelés nu-propriétaires, tandis que le second concerne les vendeurs, ou usufruitiers. Dans chaque tableau, vous trouverez une liste d'avantages, leurs descriptions et des exemples concrets pour mieux comprendre leurs implications.

AvantagesDescriptionExemple
Pas de revenus supplémentaires imposésIl ne reçoit pas de revenu additionnel et, par conséquent, ne génère pas de revenu imposable supplémentaire dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis à la fois à l'impôt sur le revenu selon un barème progressif et à une imposition forfaitaire de 17,2 % au titre des contributions sociales.Il n'y aura donc pas d'augmentation de son impôt sur le revenu selon le barème progressif, ni de taxation forfaitaire de 17,2 % au titre des contributions sociales sur ces revenus.
Déduction des intérêts d'empruntPermet de déduire les intérêts d'emprunt du revenu foncier imposableAchat d'un bien financé par un emprunt de 200 000 € avec 10 000 € d'intérêts d'emprunt annuels
Plus-value non imposableLa plus-value réalisée lors de la vente n'est pas imposable après une certaine durée de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux et 22 ans pour l’impôt sur le revenu).SourceAchat d'un bien pour 150 000 €, revente 30 ans après pour 300 000 €. Si vous le vendez, la plus-value de 150 000 € ne sera pas imposable, car la durée de détention est supérieure à 30 ans.
Transmission de patrimoineLes droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.Barème en vigueur : iciDonation d'un bien en nue-propriété de 100 000 € avec une valeur retenue de 60 000 €

Tableau reprenant les différents avantages fiscaux pour l’acheteur

Après avoir exploré les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les acheteurs dans le cadre de la vente en nue-propriété, il est également important de se pencher sur les avantages dont peuvent profiter les vendeurs. En effet, les vendeurs peuvent également tirer parti de dispositifs fiscaux avantageux lors de la vente en nue-propriété. Ces avantages permettent d'optimiser la vente et de réduire les coûts associés à la transaction. Passons maintenant en revue les avantages fiscaux spécifiques pour les vendeurs.

Quels sont les avantages fiscaux pour le vendeur ?

AvantagesDescriptionExemple
Exonération de l'IFILa valeur de l'usufruit n'est pas prise en compte pour le calcul de l'Impôt sur la Fortune ImmobilièreTransmission d'un usufruit d'un bien de 500 000 € qui n'entre plus dans l'assiette de l'IFI
Transmission de patrimoinePermet de transmettre l'usufruit sans payer de droits de mutationTransmission d'un usufruit permettant à l'enfant de percevoir 10 000 € de loyers annuels
Donation de la nue-propriétéPossibilité au propriétaire de faire la donation de la nue-propriété à leur enfant. Ainsi, le nu-propriétaire ne sera imposé que sur la valeur de sa nue-propriété, qui est considérablement moins élevée que celle de la pleine propriété.
Abattement sur donationComme le prévoit la loi, les parents peuvent faire une donation de 100 000 euros tous les 15 ans sans payer de fiscalité.
Conservation de l'usage du bienL'usufruitier conserve l'usage du bien malgré la transmission de la nue-propriétéTransmission de la nue-propriété d'un bien tout en continuant à y vivre ou à percevoir des loyers
Capital reçu défiscaliséEn vendant la nue-propriété de son bien, le capital perçu, aussi appelé le bouquet, n’est pas soumis à l’imposition.
Tableau reprenant les différents avantages fiscaux pour le vendeur

Comme vous avez pu le constater, le démembrement d’un bien immobilier peut présenter de nombreux avantages fiscaux pour le vendeur, sans compter les autres avantages qu’il peut procurer tels que :

  • Profiter d’une meilleure retraite en bénéficiant d’un bouquet pour voyager par exemple ;
  • Profiter d’une meilleure retraite en mettant en location sa résidence principale tout en continuant de voyager ou de louer un bien plus petit.

Ce qu'il faut retenir

Le démembrement d'un bien immobilier offre de nombreux avantages fiscaux, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs. Nous avons passé en revue ces avantages en détail, en mettant l'accent sur la vente en nue-propriété. Après avoir rappelé les principes de la nue-propriété et de l'usufruit, nous avons présenté les avantages fiscaux spécifiques pour les acheteurs et les vendeurs à travers deux tableaux explicatifs.

La vente en nue-propriété permet aux acheteurs de bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que la non-imposition des revenus supplémentaires, la déduction des intérêts d'emprunt, l'exonération des plus-values immobilières et la facilitation de la transmission de patrimoine. De leur côté, les vendeurs peuvent profiter de l'exonération de l'IFI, la transmission de patrimoine sans droits de mutation, la donation de la nue-propriété, l'abattement sur donation, la conservation de l'usage du bien et la réception d'un capital défiscalisé.

Le démembrement de propriété est une stratégie intéressante qui permet d'optimiser la fiscalité liée aux transactions immobilières. Il est essentiel de bien comprendre ces avantages afin de tirer le meilleur parti de chaque opération et de maximiser les bénéfices pour toutes les parties concernées.

Pour aller plus loin :

Mis à jour le 20 janvier 2024
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