Des crédits impayés peuvent entraîner un fichage à la Banque de France, le lancement d'une saisie immobilière. Si vous avez de plus en plus de mal à payer vos mensualités, pensez à :
“Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.”. Une phrase légale qui apparaît tout en bas, écrit en minuscule, sur la totalité des sites proposant des services financiers. Une phrase qui malheureusement peut être lourde de conséquence dans certains cas.
Prenons l’exemple de Monsieur et Madame Lambda. Quelques années avant la retraite Mr et Mme Lambda ont souscrit une offre de prêt pour couler des jours heureux dans le sud de la France. Tout se passait pour le mieux. Malheureusement, suite à des problèmes de santé, et cela malgré une mutuelle santé, Mr et Mme Lambda doivent payer de leur poche de nombreux frais médicaux.
Ils souscrivent un nouveau prêt travaux pour faire face à des problèmes dans leur nouvelle résidence. Leur taux d’endettement ainsi que leur mensualité augmentent. Ils doivent maintenant avoir recours à des crédits pour rembourser leurs crédits… La spirale infernale est en marche. La famille Lambda n'arrive pas à payer leurs différentes mensualités.
Quels sont les risques qu’ils peuvent encourir ? Mais surtout, quels sont leurs recours possibles pour sortir de cette spirale et éviter le pire : la saisie immobilière du bien…
Il ne faut pas se leurrer, si vous devez une somme d’argent à un organisme financier, vous devrez à un moment ou un autre, rembourser cette somme. Sachez qu’à partir du moment où vous souscrivez un crédit immobilier, la banque demandera une garantie. Cette garantie lui servira d’obtenir un remboursement total ou partiel dans le cas où elle fait face à un défaut de paiement.
Voici les différentes garanties possibles :
Nous ne rentrerons pas dans le détail des différentes garanties dans cet article, ce n’est pas l’objectif. En revanche, l’importance est de comprendre que ces garanties couvrent les banques pour récupérer les dettes dues par un emprunteur. Si vous n’arrivez plus à rembourser votre crédit, la banque ou l’organisme de cautionnement mettra tout en œuvre pour récupérer ses créances.
Voyons ensemble quelles peuvent être les différentes poursuites pour un crédit impayé et quelles sont les conséquences
A partir de deux mensualités de prêt immobilier impayées, la première conséquence est celle de l’inscription au Fichier national des incidents de remboursement des crédits aux particuliers (FICP). Dès lors vous serez fiché à la Banque de France. Le fichage à la Banque de France n’est pas anodin. En effet, lorsqu’un emprunteur fait une demande de prêt, la banque et l’organisme de cautionnement ont l’obligation de regarder le fichier FICP, si votre nom y figure, malheureusement votre demande de crédit se verra refuser.
En étant fiché FICP, vous n’aurez donc plus accès au prêt classique, si vous avez des projets personnels, vous allez devoir explorer de nouveaux canaux (que l’on abordera brièvement en toute fin d’article).
Le fichage à la Banque de France n’est pas la seule conséquence d’un défaut de paiement.
En effet, dès lors que vous ne payez pas trois mensualités d'affilée, l’organisme financier entamera une procédure de recouvrement ayant pour finalité de saisir votre logement pour rembourser les dettes.
La procédure de saisie immobilière est strictement encadrée par la loi. De nombreuses étapes sont à respecter sous peine d'entraîner la nullité du processus. Nous allons voir ensemble succinctement quelles sont les étapes d'une procédure de saisie immobilière.
La mise en demeure est la première étape d’un long processus. Une mise en demeure doit être envoyée par la banque avec accusé de réception. Cette lettre doit comprendre les éléments suivants :
Si les éléments ci-dessus ne sont pas inscrits dans la mise en demeure, elle sera caduque. Vous serez donc en mesure de contester cette dernière.
Si vous ne réglez pas la somme pendant le délai accordé, alors la banque passe à la deuxième étape.
Une fois le délai écoulé, la banque peut prononcer la déchéance du terme. Pour faire simple, la banque annule le contrat de prêt qui vous lie. Elle exige le remboursement total du capital restant dû ainsi que les dettes et les intérêts.
Le commandement de payer est très lourd en conséquence pour le débiteur, en effet, il signifie que la procédure de saisie immobilière est officielle. Ainsi, vous n’aurez plus de droit de :
Si vous ne contestez pas le commandement de payer, s'ensuit l’audience d’orientation dans laquelle sera décidé si le JEX accorde une vente à l’amiable ou alors une vente forcée.
Dans le cas d’une vente à l'amiable, vous avez 3 mois pour trouver un acheteur. Si vous rencontrez des difficultés pour vendre votre bien immobilier, vous pourrez opter pour une vente à réméré ou un portage immobilier, que nous développerons plus bas.
Si une vente forcée est prononcée, alors arrive la dernière étape.
Lors de cette audience d’adjudication aura lieu la vente aux enchères de votre bien. Le bien immobilier sera vendu au plus offrant.
Vous voilà averti, le “simple” fait de ne pas payer les mensualités d’un crédit pendant 3 mois peut se traduire par la perte de votre bien immobilier. Heureusement, il existe pléthores de solutions pour éviter cette issue tragique. Il est temps d’aborder ensemble quelles sont ces solutions. Deux cas de figure peuvent se présenter, soit vous arrivez à rembourser votre prêt, mais vous sentez que c’est de plus en plus compliqué, soit vous ne payez déjà plus vos mensualités. Commençons par la première hypothèse.
Pour éviter de sombrer dans un cercle vicieux, il faut tout d’abord avoir conscience de la situation financière dans laquelle chaque ménage se trouve. Pour en avoir conscience, il faut avant toute chose établir un budget familial, cela permettra d’éviter de partir à la dérive.
En effet, il est primordial de connaître vos ressources (salaires + aides sociales + autres revenus) ainsi que vos dépenses (crédit, assurance, mutuelle, abonnement etc.…). En établissant un budget clair, cela vous permettra énormément de limiter les dépenses non désirées.
Malheureusement, malgré toute la bonne volonté du monde, il peut arriver des imprévus tels qu’une perte d’emploi suite à une restructuration de l’entreprise ou encore une maladie longue durée qui vous fait perdre votre CDI. Ce qui nous amène au deuxième conseil.
A partir du moment où vous souscrivez un prêt immobilier, ou même un crédit à la consommation, l’établissement prêteur vous demande une assurance de prêt. Même si elle n’est pas obligatoire au sens légale du terme, les banques l’exigent. L’assurance emprunteur vous couvre en cas d’imprévus liés à la vie. Les garanties demandées par les banques diffèrent selon votre projet immobilier. En effet, un projet immobilier à 50 000 euros ne requiert pas les mêmes garanties emprunteurs qu’un projet à 1 000 000 euros.
Dans quels cas est-il possible de faire marcher l’assurance-crédit ?
Chacune de ces garanties est soumise à des conditions et des clauses différentes selon l’établissement où vous avez souscrit le prêt immobilier.
Si vos difficultés financières passagères sont liées à une des garanties évoquées, il vous reste à vérifier quelles garanties vous avez souscrites lors de la signature de votre offre de prêt.
Si malheureusement vous vous ne cochez aucune case, il vous reste à passer à l’étape suivante, étape qui peut vous faire économiser jusqu’à 60% le coût de votre assurance emprunteur.
Savez-vous que l’assurance emprunteur peut valoir jusqu’à ⅓ du coût total du prêt immobilier ? Pour un projet à 600 000 euros, l’assurance crédit peut vous coûter jusqu’à 200 000 euros. Dans la plupart des cas, les banques ont tendance à “obliger” (même si ce n’est pas légal) de prendre l’assurance emprunteur de la banque.
Heureusement, plusieurs lois existent pour que vous puissiez changer d’assurance emprunteur. La première année, la loi Hamon vous permet de changer à tout moment de contrat avant la date d’anniversaire de souscription. La loi Bourquin, elle vous permet de changer à chaque date d’anniversaire. Enfin, la loi Lemoine, qui rentre en vigueur en Septembre 2022, permet de changer à n’importe quel moment votre assurance crédit.
Si vous n’avez pas encore changé d’assurance de crédit immobilier, c’est un excellent moyen pour réduire vos mensualités, parfois de façon spectaculaire. Pour rappel, vous pouvez économiser jusqu’à 60% de vos mensualités.
Prenons un exemple pour que cela soit plus parlant :
Si votre mensualité d’assurance emprunteur s’élève à 400€/mois (et cela peut arriver dans certains cas), en changeant d’assurance de prêt vous pourriez passer à une mensualité de 160€. Cette économie serait d’une grande utilité pour réussir à payer vos mensualités de crédit.
Lors de la mise en place de votre financement immobilier, il est essentiel de penser à la flexibilité de votre crédit, notamment en intégrant une clause de modularité au sein de votre contrat de prêt. Cette option n'est pas un recours pour ceux qui se trouvent déjà en difficulté de paiement sans avoir préalablement opté pour une clause de report d'échéance.
En revanche, si vous êtes encore en amont, dans la construction de votre projet immobilier, la clause de modularité se révèle être un atout précieux. Elle vous offre la possibilité de suspendre temporairement vos remboursements pour une période définie, voire de diminuer le montant de vos échéances pendant un temps donné.
Le report d’échéance peut être une vraie solution si vous avez le sentiment que vous n’arrivez plus à joindre les deux bouts. Ce report de mensualité vous permet de respirer si vous rencontrez des difficultés passagères, encore faut-il y avoir souscrit en amont.
Toutes les banques ne proposant pas ce type d’option, il est nécessaire de vérifier dans votre contrat au préalable. Si c’est le cas, vous pouvez faire la demande directement à votre banque en leur expliquant les raisons pour lesquelles vous invoquez cette clause. Votre banque étudiera votre requête et évaluera votre niveau de risque. Il existe deux types de report :
Attention toutefois, le report des mensualités a forcément un coût sur votre crédit total. Cependant, si cela peut vous permettre de vous sortir d’une mauvaise phase et donc éviter une mise en demeure ou la déchéance du terme, il ne faut pas hésiter une seconde.
Il peut arriver, si vous avez souscrit votre prêt immobilier il y a plusieurs années, au moment où les taux étaient bien plus élevés, il est possible de négocier avec votre banque un nouveau taux. Nouveau taux qui fera mathématiquement descendre vos mensualités et le coût total de votre prêt. En règle générale, il est intéressant de renégocier votre taux à partir du moment où il y a un écart d’au minimum 1% entre votre taux réel et les taux actuels. Pourquoi ? Si vous vous faites racheter votre prêt immobilier par une autre banque il y aura des frais liés :
Il faut donc bien faire attention que les frais engendrés par le rachat de votre crédit ne soient pas plus élevés que l’économie que vous pouvez faire avec une renégociation. Pour être sûr de l’opération, vous pouvez consulter la calculatrice de MeilleurTaux qui vous donnera une idée. S’il n’y a pas d’intérêt de renégocier son crédit immobilier, vous pouvez peut-être regrouper plusieurs crédits en un seul.
Si vous rencontrez des difficultés pour rembourser votre prêt, il est fort à parier que vous avez souscrit plusieurs crédits (immobilier, prêt auto, prêt travaux etc.), et c’est l’accumulation de prêts qui vous conduit à une situation délicate.
Le regroupement de crédits permet, comme son nom l’indique, de réunir tous les crédits (ainsi que certaines dettes) que vous avez en un unique crédit.
Les objectifs sont multiples, cela permet de :
Prenons un exemple pour mieux comprendre. Monsieur et Madame Lambda ont souscrit à la fois un prêt immobilier d’un montant de 210 000€ (le capital restant dû est de 170 000€), mais également un crédit auto et un prêt à la consommation pour rénover leur maison. Avant le regroupement de crédits le couple payait un total de 1730€ (1130€ pour le prêt immobilier, 360€ pour le prêt consommation et 240€ pour le crédit auto). Avec des revenus nets à 3000€, il est de plus en plus compliqué de rembourser la totalité des prêts.
Grâce au rachat de crédits, ils vont réussir à faire baisser leurs mensualités à 830€ ! Augmentant drastiquement leur reste à vivre. Pour arriver à ce résultat, ils ont dû augmenter la durée totale de leurs différents prêts, certes au global le coût sera plus élevé, mais ils ont réussi à se donner un second souffle.
Les solutions sont nombreuses, n’attendez pas de plus payer vos mensualités pour réagir. Soyez attentif aux premiers signes avant-coureurs pour pouvoir agir à temps et surmonter les difficultés financières passagères.
Si vous vous y êtes pris trop tard, ou si les solutions évoquées plus haut n’ont pas suffit, rassurez-vous, il existe de nombreuses autres solutions à mettre en place une fois que vous rencontrez vos premiers défauts de paiement.
Dans ce genre de situation, il est primordial de ne pas adopter la technique de l’autruche. A la première mensualité impayée, prenez directement contact avec votre banquier pour lui expliquer la situation, mieux vaut prendre les devants. Expliquez-leur que la situation est passagère et que vous avez besoin de rééchelonner vos échéances. Vous trouverez ci-dessous un exemple de lettre que vous pouvez envoyer avec accusé de réception.
En cas de refus de votre banque, vous pouvez toujours faire cette demande au juge.
Le délai de grâce doit être fait auprès du juge compétent, dans le cadre d’une dette liée à un prêt immobilier ou un crédit à la consommation, il s’agit du tribunal judiciaire. Si le délai de grâce est accordé, il peut permettre de stopper les mensualités pendant un délai de deux ans maximum. En règle générale, le juge octroie ce délai de grâce si vous avez par exemple été victime d’un licenciement ou si la situation est uniquement passagère et contre votre volonté.
En effet, si les dettes sont durables, il est fort probable que le délai de grâce ne soit pas accepté. Dans ce cas, la meilleure solution peut être de déposer un dossier de surendettement à la Commission de surendettement.
Une fois le dépôt fait, la commission étudiera votre demande avec attention. Si votre dossier est recevable, un plan d’action sera élaboré. L’objectif de ce plan d’action est d’améliorer votre situation financière et de retrouver un équilibre financier. Pendant toute cette procédure, il vous sera évidemment interdit de faire une nouvelle demande de prêt.
C’est la Commission de surendettement qui prend contact avec vos différents créanciers pour les avertir du changement de situation. Elle vous inscrit également au Fichier de la Banque de France.
Pour vous permettre d’assainir vos comptes, la Commission pourra :
Si vous souhaitez passer à l’action et déposer un dossier de surendettement, My Legacy vous a mis à disposition un guide complet pour comprendre tous les tenants et les aboutissant du surendettement.
Une dernière alternative subsiste si vous avez des dettes et que vous souhaitez les solder : la vente avec faculté de rachat, aussi appelé “vente à réméré”. Tout comme le dépôt de dossier de surendettement à la Banque de France, la vente à réméré est à utiliser uniquement si vous avez conscience que vos difficultés financières ne sont pas passagères mais qu’elles s’installent durablement dans le temps. La vente à réméré vous permet d’éviter que la situation se détériore et se termine en saisie immobilière.
Votre bien immobilier est vendu, mais vous restez dedans en tant que locataire. L’argent de la vente servira à rembourser vos dettes. Une fois que votre situation s’est arrangée, vous aurez la possibilité de racheter votre bien au prix fixé en amont. Cette opération est beaucoup moins onéreuse qu’une vente forcée. En effet, malgré le fait que la vente à réméré ait un coût élevé (environ 10% la valeur bien immobilier), cela reste bien moins cher qu’une vente aux enchères. En effet, vous perdez en moyenne entre 30 et 60% de la valeur du logement !
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