Après un été marqué par une baisse des taux de crédit immobilier, le marché reste attractif pour les emprunteurs, avec une fenêtre qui pourrait se refermer d’ici l’année prochaine. Toutefois, des mesures en discussion, comme la hausse possible des frais de notaire, pourraient complexifier l'accès au financement. Découvrez dans le détail pourquoi la période actuelle est particulièrement propice pour emprunter, et quels ajustements financiers envisager pour 2025.
Depuis septembre 2024, les banques ont relâché leurs conditions de prêt immobilier, tentant d’attirer un maximum de nouveaux clients. Les taux d’intérêt moyens s’établissent en octobre autour de 3,30 % pour 15 ans, 3,50 % pour 20 ans et 3,70 % pour 25 ans, tandis que certains établissements offrent des taux préférentiels pour les profils les plus solides, parfois jusqu’à 3,10 % sur 15 ans.
| Durée de l’emprunt | Taux moyen (octobre 2024) | Taux le plus bas négocié | Variation depuis septembre |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 3,30 % | 3,10 % | - 0,10 % à - 0,20 % |
| 20 ans | 3,50 % | 3,20 % | - 0,10 % à - 0,20 % |
| 25 ans | 3,70 % | 3,30 % | - 0,10 % à - 0,20 % |
Cette baisse intervient alors que l’inflation ralentit dans la zone euro et que la Banque centrale européenne (BCE) a récemment assoupli ses taux directeurs. Pour les candidats à l'achat, ces conditions représentent une opportunité : des mensualités plus faibles permettent d'augmenter leur capacité d'achat sans accroître leur effort financier. Avec la baisse des taux d’usure, le coût total du crédit immobilier devient plus abordable, en particulier pour les jeunes emprunteurs et les primo-accédants.
Les primo-accédants sont les principaux bénéficiaires de cette baisse des taux. En août 2024, leur capacité d’emprunt moyenne a grimpé à 207 595 €, avec un apport en baisse à 56 865 €, contre 62 209 € en août 2023. Cet allègement des exigences d'apport permet à davantage de jeunes ménages de se lancer dans l’acquisition d’un premier bien immobilier. Les banques, qui cherchent à attirer cette clientèle, offrent également des taux attractifs sur des durées longues (20 à 25 ans), augmentant ainsi les chances d’obtenir des crédits bonifiés et des décotes spécifiques sur l'assurance emprunteur.
Le gouvernement envisage d’augmenter les frais de notaire, qui constituent environ 80 % des droits et taxes perçus par l’État et les collectivités locales. Ce projet, soutenu par plusieurs départements en difficulté financière, pourrait faire passer les droits d'enregistrement de 4,5 % à 5,5 %, ce qui se traduirait par un coût additionnel d’environ 2 500 € pour un bien de 250 000 €.
Cette augmentation pourrait complexifier les projets immobiliers pour ceux sans apport, les obligeant à puiser davantage dans leurs économies. Les banques pourraient, en réponse, durcir leurs critères en matière d’apport personnel pour compenser ce risque financier. Cela pourrait restreindre l'accès au crédit pour les profils les plus modestes, car les emprunteurs sans apport devront anticiper cette hausse potentielle des frais annexes dans leur budget global.
| Montant du bien | Frais de notaire actuels | Nouveaux frais (hypothèse 5,5 %) | Coût additionnel estimé |
|---|---|---|---|
| 150 000 € | 7 500 € | 8 250 € | +750 € |
| 250 000 € | 12 500 € | 13 750 € | +1 250 € |
| 400 000 € | 20 000 € | 22 000 € | +2 000 € |
Dans sa déclaration de politique générale, le nouveau Premier ministre a évoqué plusieurs réformes pour faciliter l’accès à la propriété. La simplification du diagnostic de performance énergétique (DPE) pourrait alléger les démarches administratives pour les acquéreurs. En parallèle, l’extension envisagée du prêt à taux zéro (PTZ) sur l’ensemble du territoire favoriserait les primo-accédants, qui pourraient ainsi financer une partie de leur achat sans intérêts, allégeant considérablement leur coût de financement.
Ces réformes ont pour objectif de soutenir le marché immobilier tout en stimulant la construction de logements neufs. Le PTZ pourrait encourager de nombreux acheteurs à concrétiser leur projet dès 2025, notamment ceux qui cherchent un bien en zone rurale ou semi-urbaine. Cependant, le coût de ces mesures pour les finances publiques reste à clarifier, car leur impact dépendra de l’ampleur des budgets alloués et de l’adaptation de la demande immobilière face aux incertitudes économiques actuelles.
Les baisses de taux offrent une fenêtre rare pour les emprunteurs, avec des conditions propices pour concrétiser leur achat immobilier avant la fin de l'année. Toutefois, les incertitudes liées aux frais de notaire et aux nouvelles réglementations impliquent une nécessaire anticipation. Les candidats à l'achat doivent peser les opportunités actuelles tout en se préparant aux possibles ajustements qui pourraient impacter leur capacité d'achat. Pour les primo-accédants, il s’agit d’un moment stratégique pour saisir ces taux bas tout en anticipant les changements pour 2025.
