L'occupation illégale de propriétés par des squatteurs est une source d'angoisse considérable pour les propriétaires. Bien que certains réussissent à éviter ce problème, il n'en demeure pas moins que d'autres sont moins chanceux. Annuellement, on constate un volume important de dépôts de plainte, en particulier pendant les périodes de congés. Les situations d'occupation illégale de logements se produisent chaque jour, et cette problématique s'est nettement intensifiée au cours de la période de confinement due à la pandémie de COVID-19. Lorsqu'une propriété est ainsi occupée sans droit ni titre, il devient souvent ardu de procéder à l'évacuation des occupants indésirables afin de pouvoir de nouveau disposer pleinement du bien.
Pour remédier à cette situation, une des approches possibles est la vente du domicile occupé illégalement. Que la décision soit de procéder par ses propres moyens ou en faisant appel à un expert en la matière, il est impératif de suivre une série d'étapes définies pour concrétiser la vente d'une habitation squattée.
En France, la question du squat constitue une préoccupation majeure pour les détenteurs de biens immobiliers. Ce phénomène en hausse impacte un grand nombre de propriétaires d'appartements et de maisons. Des cabinets d'avocats, expert en transactions immobilières de logements occupés illégalement, s'engagent à accompagner les propriétaires dans la protection de votre patrimoine immobilier et la gestion des conflits liés à l'occupation sans droit ni titre. L'objectif de cet article est de vous apporter une compréhension approfondie des défis soulevés par le squat et des réponses légales que nous mettons à votre disposition.
Impact du squat sur les détenteurs de biens immobiliers :
Oui : un propriétaire a parfaitement le droit de vendre son logement même si celui-ci est occupé par des individus sans titre légal d'occupation. Aucune disposition juridique ne s'y oppose. Le principal obstacle à une telle transaction est plutôt d'ordre commercial. Quel acheteur souhaiterait se positionner sur un bien squatté ? Pas beaucoup malheureusement.
Bien entendu, il est envisageable d'initier une procédure judiciaire afin de déloger les squatteurs avant la vente. Cependant, il est également possible de proposer le bien sur le marché immobilier sans attendre la libération de l'espace occupé. Les démarches légales pour reprendre possession de son bien peuvent s'avérer lourdes et longues, mais des alternatives existent pour vendre un logement, même en présence de résidents indésirables. La tâche n'est pas aisée, néanmoins, elle est réalisable. Pour résumer, il n'est pas impératif d'avoir procédé à l'expulsion des squatteurs pour engager le processus de vente. Il est toutefois fortement recommandé de le faire, tant pour des considérations financières que pour simplifier le processus de vente.
Deux options s'offrent à vous. Soit vous décidez de gérer les démarches tout seul. Soit vous optez pour une société spécialisée dans ce domaine, comme Ligitimmo ou encore Squatsolutions.
Dans le cas où vous désirez passer par des experts, voici les démarches à suivre dans les grandes lignes :
Dans le contexte de la vente d'un bien immobilier occupé illégalement, la première démarche consiste à déterminer la valeur marchande du logement en question. Cette étape cruciale implique la fixation d'un prix de vente adapté. Pour ce faire, si vous optez pour l'intervention d'un professionnel spécialisé dans le rachat de propriétés squattées, il aura pour mission de faire appel aux expertises de diverses agences immobilières. L'objectif étant de vous fournir une estimation la plus précise et équitable du montant à proposer.
Le prix de vente doive être établi sans tenir compte de la présence de squatteurs, l'état de dégradation du bien et les éventuels travaux de rénovation influencent inévitablement le prix final. Plus l'habitation présente de dommages nécessitant des réparations, moins vous pourrez en espérer un prix avantageux. Cependant, certains facteurs tels que l'emplacement du bien et les conclusions des diagnostics immobiliers peuvent jouer en faveur d'une valorisation supérieure du bien lors de l'estimation du prix de vente.
Si les occupants d'un logement refusent de permettre l'accès au diagnostiqueur pour effectuer les évaluations obligatoires en préparation de la vente, il sera nécessaire de se tourner vers la justice pour obtenir le droit d'entrée. Pour ce faire, il est impératif de passer par un avocat afin de soumettre une demande au tribunal. Cette requête devra demander la nomination d'un huissier de justice chargé de l'exécution des diagnostics et de la collecte des noms des occupants.
Une fois la demande déposée, le magistrat examinera la situation et pourra alors émettre une ordonnance. Avec cette autorisation judiciaire en main, l'huissier, désigné par la décision du tribunal, pourra se rendre sur les lieux en compagnie du diagnostiqueur. Cela permettra de procéder aux évaluations nécessaires et de recueillir les identités des résidents du bien.
💪 Il est également possible de requérir l'assistance des forces de l'ordre dans cette démarche. Découvrez comment faire fuir les squatteurs.
Après la réalisation des diagnostics indispensables, le processus de vente du bien pourra suivre son cours.
La seconde phase dans le processus de cession d'un bien immobilier squatté est l'acte de signature du compromis de vente. Ce document, qui a valeur d'engagement de vente, lie formellement les deux parties. De ce fait, l'acheteur et le vendeur, une fois leurs signatures apposées, s'engagent irrévocablement et ne peuvent se rétracter sans encourir des pénalités sous forme de dommages-intérêts. Par conséquent, il est conseillé de ne pas procéder à la signature si vous avez le moindre doute concernant la transaction.
À noter que le compromis de vente est conclu sans aucune condition suspensive. Cela signifie que son exécution ne dépend d'aucun événement extérieur, comme l'obtention d'un prêt bancaire ou l'éviction des squatteurs. Une fois le délai habituel de trois mois écoulé, l'acheteur accède automatiquement à la propriété du logement squatté.
🤗 Suite à la cession de leur propriété, les ex-propriétaires ont désormais la possibilité de tourner la page et de réinvestir le capital obtenu de la transaction dans l'acquisition d'un autre bien immobilier ou de le consacrer à divers projets personnels.
La procédure d'éviction des occupants sans droit ni titre représente une étape essentielle dans le processus de vente d'une propriété occupée illégalement. Habituellement, cette action est initiée une fois que le compromis de vente a été établi. Dès lors, la responsabilité de lancer les démarches nécessaires pour cette opération incombe non plus à l'ancien propriétaire, mais bien au futur acquéreur de la propriété. Ce dernier a le choix entre tenter de résoudre la situation à l'amiable en négociant directement avec les occupants illégaux, ou bien de démarrer une action en justice.
⏳La procédure d'expulsion peut durer plusieurs mois voir plusieurs années, c'est pourquoi il est souvent préférable de vendre un bien squatté
Opter pour la voie judiciaire est un moyen efficace d'assurer la libération définitive du bien immobilier. Cette procédure est initiée par la soumission d'une demande au juge du tribunal d'instance compétent pour la localisation du logement. À la suite de cela, une ordonnance est délivrée, autorisant un huissier de justice à se déplacer sur les lieux pour identifier les squatteurs et les convoquer à une audience en référé, dans le but de solliciter un jugement en faveur de l'expulsion.
🚨 Comment vendre un immeuble avec un arrêté de mise en péril ?
Après avoir procédé à l'éviction des squatteurs, nous mettons en œuvre des mesures de protection efficaces pour prévenir toute réoccupation indésirable du logement. Cette démarche implique habituellement le scellement des différentes ouvertures par la pose de murs ou de plaques métalliques robustes, l'installation de portes spécialement conçues pour résister aux tentatives de squat, ainsi que l'installation d'un dispositif d'alarme fonctionnant sur batterie, capable de nous alerter immédiatement en cas d'effraction. Cette phase est essentielle afin de garantir que le domicile, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement antérieurement squatté, demeure absolument inoccupé et sécurisé, et ce, jusqu'à ce que les travaux de remise en état et de nettoyage puissent commencer.
En vertu des dispositions légales, spécifiquement celles énoncées dans les articles 65 et 66 de la loi numéro 91-650 datée du 9 juillet 1991 concernant la réforme des procédures civiles d'exécution, il est de la responsabilité du propriétaire de veiller à la conservation des biens appartenant aux occupants sans titre pour une période de six mois suivant leur éviction.
L'assainissement du logement est une tâche confiée à des équipes spécialisées, qui consiste à évacuer les déchets accumulés. Il arrive que les interventions nécessitent l'élimination de volumes importants de détritus. Suite à cela, l'assainissement du domicile occupé sans droit, qu'il s'agisse d'une maison ou d'un appartement, est entrepris. Cette phase peut requérir l'intervention d'équipes spécialisées chargées de vider et de nettoyer l'endroit. L'assainissement permet également de faire un état des lieux des éventuels dommages et de déterminer les travaux à prévoir pour remettre en état le bien en vue de sa mise sur le marché immobilier.
Le processus de rénovation s'appuie sur le savoir-faire d'artisans locaux pour redonner vie au logement. Le suivi des travaux est effectué scrupuleusement jusqu'à l'apport de la dernière finition qui rendra le bien prêt à être proposé à la vente.
Les interventions peuvent varier, allant d'une simple couche de peinture et de réparations mineures en électricité et plomberie, à des travaux plus conséquents comme la reconstruction de murs, de planchers et parfois même de la toiture, selon l'ampleur des dégâts subis par le bien.
Pour la vente du bien, qui a été préalablement libéré de ses occupants illégaux et remis en état, nous faisons appel aux services d'agences immobilières compétentes. Ainsi, le bien, qui n'a plus rien de commun avec son état initial lors de son acquisition par notre société, est rendu propice à l'accueil de nouveaux propriétaires, prêt à vivre une nouvelle histoire une fois la transaction conclue.
Mettre en vente une propriété occupée illégalement peut s'avérer judicieux, autant pour le détenteur de l'actif que pour l'acquéreur potentiel.
Pour l'acheteur, il trouve son compte en investissant dans une propriété occupée illégalement, car les complications associées à cette dernière sont susceptibles d'entraîner une baisse significative du prix de vente, ce qui peut représenter une opportunité financière intéressante.
Quant au vendeur, c'est l'opportunité de se décharger des diverses difficultés liées à la propriété, parmi lesquelles figurent les tensions possibles avec le voisinage, les nuisances sonores ou olfactives, les dégâts matériels, les comportements irrespectueux et, évidemment, l'absence de revenus provenant de la location.
