Qu'il s'agisse de votre résidence secondaire, d'un bien immobilier inoccupé, de votre domicile principal, d'un garage, d'annexes, d'un espace professionnel ou encore d'un terrain, il existe un risque que des individus s'introduisent et prennent possession de ces lieux sans posséder le moindre droit légitime. Annuellement, un grand nombre de citoyens français subissent l'intrusion et l'occupation illégale de leur propriété.
Comment se prémunir contre l'occupation illégale d'un bien ? Quelles démarches entreprendre pour dissuader ou expulser les occupants illégaux ? Que faire si vous vous retrouvez face à un squat de votre maison ? Et que prévoit la réglementation en matière de biens immobiliers occupés illicitement ? My Legacy tous ces points dans cet article pour vous aider à anticiper et à réagir efficacement face à cette situation déplaisante.
L'expression "habitation squattée" désigne la situation dans laquelle une ou plusieurs personnes s'installent sans autorisation dans une propriété, par effraction. Ces occupants sans droit ni titre investissent les lieux malgré l'opposition du propriétaire, qui est parfois même ignorant de leur présence. La caractéristique principale du squat d'une propriété, selon les autorités, réside dans l'accès non autorisé aux lieux, que cela soit par effraction, violence, subterfuge ou intimidation à l'égard du propriétaire.
⚠️ Aucun propriétaire n'est à l'abri, les squats étant souvent la conséquence de situations variées comme des vacances prolongées, un logement laissé inoccupé, ou un bien en indivision en attente de vente.
Comme le dit l'adage, mieux vaut prévenir que guérir. Afin de réduire le risque de voir son domicile occupé par des squatteurs, vous pouvez mettre en place un ensemble de mesures dissuasives.
En outre, lors de vos périodes d'absence, il est conseillé de simuler une occupation constante des lieux. Voici quelques méthodes simples qui peuvent être mises en œuvre pour dissuader toute tentative d'occupation illégale :
Ces gestes peuvent induire en erreur toute personne ayant de mauvaises intentions en suggérant que les résidents sont bien présents. Les technologies de domotique offrent également un soutien précieux dans cette démarche. Avec les maisons intelligentes, vous pouvez contrôler à distance, via votre smartphone, différentes actions telles que :
⚠️ Il est vivement déconseillé de dissimuler vos clés dans des endroits trop prévisibles (sous le paillasson, dans un pot de fleurs, etc.). Ces cachettes sont notoirement connues et vous courez le risque d'être observé au moment de cacher vos clés.
Vous avez la possibilité d'installer divers dispositifs tels que :
Pour une protection optimisée, l'installation d'un système d'alarme doté d'une télésurveillance opérationnelle en continu (24 heures sur 24 et 7 jours sur 7) est une démarche plus qu'utile. Grâce à des capteurs de mouvement, des détecteurs d'ouverture, des caméras de surveillance et des dispositifs d'alarme, vous serez immédiatement informé en cas de présence indésirable, et ce, où que vous soyez.
Vous pouvez opter pour des sociétés connues comme Verisure, Homiris ou maisonsurveillance.com
En cas de détection d'une intrusion par le système d'alarme, une alerte vous est envoyée et le centre de télésurveillance procède à une vérification. En cas de confirmation de l'effraction, les autorités compétentes sont alertées via un canal prioritaire pour une intervention rapide. Cette réactivité peut être déterminante, car face à une intrusion de squatteurs, vous devez agir vite afin de respecter la loi anti-squat de 48h. Voyons justement ce que dis la loi.
Lorsqu'un locataire découvre que des squatteurs ont pris possession de son appartement, il doit contacter immédiatement son bailleur pour solliciter une intervention. En effet, selon l'article 1721 du Code civil, le bailleur est tenu de fournir au locataire un logement exempt de vices ou défauts qui en entravent l'usage, même si ces derniers n'étaient pas de sa connaissance lors de la signature du bail. Il est donc de la responsabilité du propriétaire de veiller à ce que son locataire ne soit pas perturbé par une occupation illicite et de prendre les mesures juridiques nécessaires pour y mettre fin.
Le locataire lui-même est en droit d'initier une procédure légale pour obtenir l'expulsion des squatteurs. Dans l'éventualité où le locataire devrait trouver un autre hébergement temporaire durant cette période, tel un séjour à l'hôtel, le propriétaire est obligé de lui verser une compensation financière pour les désagréments et les frais supplémentaires occasionnés.
Devant l'augmentation des cas d'occupation illégale de domiciles, une procédure judiciaire rapide a été établie pour aider les propriétaires à éloigner les squatteurs.
⚠️ Le propriétaire n'a pas le droit d'expulser lui-même les squatteurs. Sa responsabilité est d'alerter les autorités compétentes et de démarrer une procédure d'expulsion. Seuls les agents de la force publique sont légalement autorisés à mettre en œuvre une expulsion.
Pour lancer le processus d'éloignement des squatteurs, le propriétaire doit :
L'article 38 de la loi DALO est particulièrement utile pour accélérer l'expulsion des squatteurs. Suivant cette loi, le propriétaire doit justifier de son titre de propriété (tout comme le locataire doit pouvoir attester de son statut), prouver l'existence d'un squat, porter plainte et contacter la préfecture. Le préfet, en moins de 48 heures, peut alors décider de soutenir le propriétaire et ordonner l'intervention des forces de l'ordre. Un huissier de justice sera mandaté pour notifier une mise en demeure aux squatteurs.
À réception de cette mise en demeure, les squatteurs disposent d'un délai de 24 heures pour libérer les lieux. Au-delà, le préfet a l'autorité pour mandater les forces de l'ordre afin de procéder à leur expulsion.
Si un propriétaire ou un locataire prouve que son domicile est illégalement occupé en moins de 48 heures, l'intervention des forces de l'ordre peut être immédiate.
Ce délai correspond à la période de flagrance durant laquelle le propriétaire doit apporter la preuve de l'occupation illégale, par exemple en recueillant le témoignage d'un voisin ayant observé l'effraction, en fournissant des images de votre système de télésurveillance par exemple. Passé ce délai de 48 heures, l'occupation illégale n'est plus considérée comme un délit flagrant et il convient de suivre la procédure normale, nécessitant des preuves concrètes.
De plus, la "Loi Bouchart" permet au propriétaire de réagir sous 48 heures dès la découverte de l'occupation illégale, même si les squatteurs sont installés depuis plus longtemps.
Cependant, il est impératif que le propriétaire évite toute action illégale :
Ces actions pourraient être interprétées comme des infractions et engager sa responsabilité pénale. Le propriétaire ou le locataire confronté à une occupation illégale doit absolument attendre l'intervention des autorités et ne pas tenter d'éloigner de lui-même les squatteurs.
Avec l'entrée en vigueur de la loi Elan le 23 novembre 2018, les règles concernant l'expulsion des occupants illégaux ont évolué. Désormais, les individus qui squattent une propriété ne jouissent plus de la protection offerte par la période de trêve hivernale. Habituellement, cette suspension des expulsions s'applique du 1ᵉʳ novembre au 31 mars. Toutefois, grâce à cette nouvelle disposition législative, les propriétaires ont la possibilité de reprendre possession de leur bien immobilier, même durant cette trêve hivernale, en engageant une procédure d'expulsion à l'encontre des squatteurs.
Ça y est, vous en avez marre et vous décidez de vendre votre bien squatté depuis trop longtemps car il se dégrade à vue d’œil et il vous coûte énormément.
La vente de propriétés occupées illégalement représente une solution pour les détenteurs de ces biens, leur permettant de les céder dans leur état actuel et ainsi de contourner un ensemble de complications. En optant pour la cession de votre bien squatté à notre entité, vous vous affranchissez du processus fastidieux qui débute par l'expulsion des occupants illégaux et s'achève souvent par la réhabilitation d'un logement qui, dans bien des cas, a sombré dans l'insalubrité.
