Lorsque certains ménages éprouvent des difficultés pour rembourser leurs crédits, que cela soit un crédit immobilier ou un crédit à la consommation, le créancier (la banque en général) a la possibilité de mettre en place une procédure de saisie immobilière dans le but de récupérer la somme qui lui est due. L’audience d’orientation est l’une des étapes de cette procédure, elle est précédée par la mise en demeure, la déchéance du terme et le commandement de payer valant saisie immobilière. Cette étape est déterminante pour la suite. C’est votre ultime chance de pouvoir sauver votre bien immobilier d’une vente aux enchères.
En effet, c’est à ce moment que le juge d’exécution (le JEX) du tribunal de grande instance (le plus proche d’où vous êtes domicilié) va prononcer le verdict : vente forcée ou vente à l'amiable ? Pour faire pencher la balance du bon côté, il est important de bien se préparer en amont. Avant d’évoquer comment constituer un dossier solide, voyons ensemble comment l’audience d’orientation se déroule.
Le titre exécutoire en main, l’établissement bancaire doit assigner le débiteur (la personne devant la somme d’argent) à une audience d'orientation.
Étant une procédure strictement encadrée par la loi, l’organisme financier doit respecter certaines règles. Dès lors que le commandement de payer a été publié, le créancier dispose d’un délai de 2 mois pour vous assigner à comparaître devant le juge d’exécution (selon l’article R. 322- 4) sous peine de nullité du commandement de payer.
La date de l’audience d’orientation est fixée lors de l’assignation. Elle est comprise entre un mois et trois mois après l’assignation.
Il est obligatoire pour l’établissement de respecter scrupuleusement ce lapse de temps à peine de caducité.
Pour que la demande d’assignation ne puisse pas être contestée par le débiteur et le juge d’exécution, elle doit respecter des mentions obligatoires :
Si vous avez besoin d’un délai supplémentaire pour préparer votre audience d’orientation (c’est fortement conseillé pour optimiser vos chances d’avoir une vente à l’amiable) il est possible de demander un renvoi de l’audience à une date ultérieure. Cette demande doit être faite par votre avocat et envoyer au juge d’exécution. Si cette requête est acceptée, le JEX préviendra le créancier et le débiteur de la nouvelle date de l'audience d’orientation de la saisie immobilière.
Lors de l’audience d’orientation, le juge d’exécution va vérifier plusieurs éléments obligatoires pour que le processus soit valide, à savoir :
L’audience d’orientation est le dernier moment où vous pouvez contester la procédure de saisie de votre bien immobilier, passer cette étape, vous n’aurez plus aucun recours. Comme précisé dans l’assignation, si vous souhaitez contredire le créancier, vous devez être accompagné d’un avocat, idéalement un avocat spécialisé dans les saisies immobilières.
Voici une liste non exhaustive des motifs pouvant être contestés :
S’il n’existe aucune raison tangible pour contester la procédure de saisie immobilière, vous pouvez toutefois demander un délai de grâce au juge d’exécution qui pourra reporter le paiement de la dette due à 2 ans maximum.
Si ce délai de grâce est accordé alors :
Un délai de grâce est généralement accordé si la situation à laquelle vous faites face est indépendante de votre volonté (un divorce ou un licenciement par exemple). Pour optimiser vos chances d'obtenir ce délai de grâce, il sera important de montrer patte blanche et de constituer un dossier solide. Si vous souhaitez en savoir plus, vous pouvez consulter notre article dédié pour mieux comprendre quelle est la procédure de demande de délai de grâce au juge.
Si le délai de grâce est refusé par le juge d’exécution, il faudra vous rendre à l’audience d’orientation.
Deux issues possibles : la vente à l’amiable (dans le meilleur des cas) ou la vente forcée aux enchères.
Vous l’aurez compris, la vente forcée est l’issue que chaque débiteur souhaite éviter. C’est une décision qui peut être extrêmement douloureuse. Heureusement cette issue n’est pas inévitable.
Pour mettre toutes les chances de votre côté, vous devez arriver le jour de l’audience d’orientation avec le maximum d’éléments montrant votre bonne foie.
Dès que vous recevez l’assignation à comparaître devant le juge d’exécution, ne perdez pas une seconde, commencez à vous renseigner pour vendre votre appartement ou votre maison. Attention toutefois, depuis que le commandement de payer valant saisie immobilière a été prononcé, il est strictement interdit de mettre en vente son bien immobilier sans l’accord du juge.
Régi par les règles du marché immobilier classiques, le juge d'exécution sera plus enclin à prononcer une vente à l’amiable si votre bien immobilier est dans un bon état, s’il est bien positionné (il sera plus facile de vendre un appartement situé dans une grande plutôt que dans un village en creuse), ou si le marché de l’immobilier est actuellement favorable aux ventes.
Si la vente à l’amiable est autorisée, le juge :
Durant toute cette période, la procédure de saisie immobilière est en suspens. Une fois la vente à l’amiable prononcée, le temps presse. Il vous faut trouver au plus vite un acquéreur, sans quoi une vente aux enchères pourrait être adressée ultérieurement.
Il existe plusieurs techniques pour vendre rapidement son bien immobilier, en voici quelques exemples :
Si malgré vos efforts, la date butoir arrive à échéance, vous rencontrez encore des difficultés pour vendre votre logement, vous pouvez opter pour une vente à réméré ou un portage immobilier. Si vous êtes éligible à ces solutions, vous pouvez avec une offre d’achat en 48h.
Vous n’avez jamais entendu parlé de la vente à réméré ou du portage immobilier ? C’est tout à fait normal, ce sont des solutions très peu connues et pourtant elles existent depuis le Moyen-Age.
L’audience d’orientation est la dernière étape à laquelle vous pouvez encore sauver votre logement grâce au portage immobilier ou à la vente à réméré, deux solutions de vente de bien avec une faculté de rachat. Le principe est simple, des investisseurs achètent votre résidence à un prix, vous continuez de vivre dedans le temps d’assainir vos finances, puis vous rachetez votre domicile en levant la faculté de rachat.
L’audience de rappel permet au juge de vérifier si vous avez bien vendu votre bien immobilier ou du moins si vous avez un compromis de vente signé.
Si vous avez déjà vendu votre appartement/maison, alors il vérifiera le montant de la vente (rappelez-vous, le juge a fixé en amont un prix en deçà duquel vous ne pouvez pas vendre).
Si votre bien n’est pas encore vendu, il faudra au minimum un compromis de vente signé. Avec un compromis de vente en main, le juge pourra vous accorder un nouveau délai de 3 mois maximum pour finaliser la vente.
Si vous n’avez ni l’un, ni l’autre, le juge d’exécution ordonnera une vente forcée.
Si la vente à l’amiable n’est pas possible, le juge d’exécution va donc ordonner la vente forcée de votre bien. Il fixe une date d’adjudication. Date à laquelle votre résidence sera mise aux enchères publiques.
Une fois le jugement prononcé, vous avez une quinzaine de jours pour faire appel à cette décision, passé ce délai; une date d’adjudication sera fixée. L’audience d’adjudication aura lieu entre deux et quatre mois après .