Chaque année en France, de nombreux logements se retrouvent visés par des arrêtés administratifs (fournis par les mairies) attestant de leur caractère dangereux. Dans la situation où une maison ou un immeuble est ciblé par une telle décision, cela peut entraîner rapidement diverses complications. Cela est dû, en grande partie, à l'envergure des travaux de rénovation nécessaires pour annuler l'ordonnance de sécurité qui a été mise en place.
En effet, une habitation mise en péril révèle des imperfections au niveau de sa structure ou des conditions d'hygiène déplorables qui mettent en péril la sûreté de ses résidents ainsi que celle du voisinage.
Pour les propriétaires des maisons/immeubles frappés d'un arrêté de mise en péril, quelles sont les meilleures solutions ? Faut-il vendre, si oui, comment ? Faut-il rénover le bien pour lever la mise en péril ?
Un bâtiment considéré comme dangereux est celui qui manifeste de sérieuses altérations ou des dégradations importantes susceptibles de menacer sa stabilité, sa résistance ou sa convenance à l'habitation. Ces imperfections peuvent être occasionnées par une diversité de causes, parmi lesquelles on peut citer :
Généralement, un édifice en danger laisse apparaître plusieurs indices révélateurs comme des lézardes apparues sur les cloisons ou les sols, des pénétrations d'humidité, des altérations de la structure même du bâtiment ainsi que des dégâts touchant les systèmes électriques ou la tuyauterie.
💡 Face à de telles circonstances, le maire (ou, dans la capitale, le préfet de police) est en droit d'initier une démarche de mise en sécurité vis-à-vis du syndicat de copropriété ou du détenteur de la propriété. Cette action se concrétise par la déclaration d'un arrêté de péril
Deux catégories distinctes de procédures sont définies pour répondre aux situations de danger affectant les bâtiments : la procédure de péril ordinaire et celle de péril imminent.
Dans l'hypothèse où l'édifice représente une menace immédiate et sérieuse pour la sécurité des personnes, il est impératif de recourir sans délai à la procédure de péril imminent.
Pour cette démarche, le maire dispose de prérogatives élargies lui permettant d'exiger la mise en œuvre sans délai de mesures provisoires essentielles à la sécurisation des lieux. L'urgence de la situation justifie que cette procédure puisse être initiée par un simple avertissement du maire adressé au propriétaire, sans attendre les délais habituels.
Dans le cadre de la procédure de péril ordinaire, activée face à une menace qui ne requiert pas une intervention immédiate, le maire a l'obligation de notifier le propriétaire de l'immeuble concerné. Il est impératif que le propriétaire soit invité à formuler ses remarques dans les délais impartis, qui ne sauraient être inférieurs à un mois.
À l'expiration de ce délai, en l'absence de solution adéquate, il incombe alors au maire de prendre un arrêté de péril. Cet arrêté contraint le propriétaire à réaliser les travaux nécessaires pour éliminer le danger, dans une période expressément spécifiée.
💡 Le coût des travaux étant parfois si élevé qu'il est plus intéressant pour le propriétaire de vendre directement son bien. Cependant, il est souvent difficile de vendre un bien en péril... Heureusement des solutions existent.
L'arrêté de mise en péril d'un logement est très lourd de conséquence.
Nomination et Inspection d'Urgence
Suite à la nomination par la juridiction administrative adéquate, un spécialiste se verra confier la mission d'inspecter l'édifice dans un délai maximal de 24 heures. Il aura pour tâche de rédiger un rapport sur l'état des immeubles adjacents, si de tels immeubles existent. Dans le cas où l'expertise révèlerait un danger imminent, l'expert devra émettre des recommandations de mesures à prendre pour éliminer le risque identifié.
Mesures en Cas de Danger Imminent
Dans l'éventualité où l'expertise aboutirait à la conclusion d'un danger sérieux et proche, le maire est en droit d'exiger du propriétaire, des copropriétaires ou du syndicat des copropriétaires la mise en œuvre, dans un délai imparti, de mesures conservatoires destinées à assurer la sécurité des lieux. Cette injonction peut s'accompagner d'une contrainte financière sous la forme d'une astreinte, qui pourrait atteindre jusqu'à 1000€ par jour de retard. Le maire peut également décréter une interdiction d'occuper les lieux, pour une période n'excédant pas un an.
Procédure en Cas de Péril Non Imminent
Si l'expertise aboutit à la conclusion que le péril n'est pas immédiat, le maire est tenu d'émettre un arrêté de péril ordinaire.
Démolition pour Sécurité Publique
Le maire est également autorisé à ordonner la démolition partielle ou totale du bâtiment, afin d'éliminer les éléments constituant un danger pour la sécurité publique.
Conséquences des Travaux Réparatoires
Par conséquent, le maire peut requérir la réalisation de divers travaux pour annuler l'arrêté de péril, souvent dans un laps de temps limité. Ces interventions peuvent s'avérer extrêmement longues, complexes et onéreuses. Un arrêté de cette nature peut rapidement se transformer en épreuve ardue pour le propriétaire qui se voit contraint d'effectuer de telles réparations.
Levée de l'Arrêté et Notification
Après l'achèvement des travaux, le maire lèvera l'arrêté de péril. Cette levée d'arrêté doit être communiquée au syndic de copropriété et/ou au propriétaire.
Non-Exécution des Travaux et Conséquences Juridiques
Dans l'hypothèse où les travaux ne seraient pas exécutés, le maire a le pouvoir de les faire réaliser d'office, aux frais du syndic ou du propriétaire, somme à laquelle s'ajouteront des intérêts et d'éventuelles pénalités de retard. De surcroît, le refus de coopérer de la part des propriétaires ou du syndicat peut entraîner des actions en justice à leur encontre.
Dispense de Loyer et Obligations de Relogement
En outre, quand un arrêté de péril est émis, les locataires se voient dispensés de l'obligation de verser leur loyer dès le premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté. Si le maire impose l'évacuation des occupants, il incombe au propriétaire d'organiser le relogement des locataires.
Hébergement Temporaire et Solutions de Relogement Définitif
En cas d'une interdiction temporaire de résidence, le propriétaire ou le syndic doit offrir un logement provisoire aux locataires, tel qu'un hôtel. Dans le cas où l'interdiction de résider devient permanente, le propriétaire ou le syndic est tenu de fournir aux locataires un logement de remplacement définitif, qui doit être convenable et correspondre aux exigences des occupants, notamment en matière de taille et de situation géographique.
Cadre réglementaire de la vente d'immeubles en péril
La commercialisation d'un bâtiment menacé d'insécurité en France est autorisée, mais elle est encadrée par des dispositions réglementaires destinées à sauvegarder les droits des acquéreurs éventuels. Entre la déclaration obligatoire, le DTG, l'ERP, voici une présentation détaillée des obligations à respecter.
Évaluation de l'état des copropriétés
Diagnostic technique global (DTG) pour les copropriétés : Dans le cadre des copropriétés, la législation exige qu'un diagnostic technique global (DTG) soit réalisé dans certaines situations. Ce diagnostic a pour but d'apprécier la condition structurelle de l'édifice, de repérer des menaces éventuelles de délabrement et de recommander des interventions correctives. Il est indispensable que les conclusions du DTG soient mises à la disposition des copropriétaires et des candidats acquéreurs.
Informations sur les risques environnementaux
État des risques et pollutions (ERP) pour les bâtiments : Que ce soit pour les bâtiments collectifs ou les habitations individuelles, le vendeur doit remettre un état des risques et pollutions (ERP). Ce document renseigne le futur propriétaire sur les périls naturels, technologiques ou miniers encourus par la propriété, incluant également ceux liés aux situations de péril.
Transparence obligatoire sur les vices cachés
Déclaration obligatoire des vices cachés : Il est impératif pour le vendeur de révéler toutes les défaillances non apparentes de la construction, y compris les soucis de structure ou les dangers de ruine, dont il est au courant. Cette exigence s'applique à toutes les transactions immobilières.
Conséquences d'une non-divulgation des risques
La responsabilité juridique du vendeur : Dans l'hypothèse où le nouveau propriétaire constate, postérieurement à l'achat, que le bâtiment présente un danger et que les informations n'ont pas été convenablement communiquées, il a la possibilité de poursuivre le vendeur en justice. Ce dernier est alors tenu de remédier aux défauts non divulgués et de compenser l'acheteur pour les préjudices subis.
La vente d'un immeuble en péril représente un processus délicat et complexe. Pour mener à bien une telle transaction, un ensemble de démarches spécifiques doit être scrupuleusement suivi. Deux choix s'offrent à vous : vous décidez de le faire seul ou bien de vous faire accompagner par des experts.
Voici les différents points à prendre en considération si vous désirez votre logement en péril tout seul. Attention la procédure peut être difficile et éprouvante.
Avant de mettre en vente le bien, une évaluation approfondie de sa condition est cruciale. Il est conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés pour une analyse détaillée des dégâts et une estimation des coûts de remise en état.
La législation locale peut imposer des exigences particulières pour la vente d'immeubles en péril. S'informer et obtenir les approbations nécessaires est une étape incontournable pour éviter tout contretemps légal.
La collecte et l'organisation des documents relatifs à l'immeuble sont fondamentales. Ces pièces justificatives sont indispensables pour les acheteurs potentiels afin d'évaluer la portée des travaux à envisager.
Lors de la mise en vente, la communication transparente sur l'état réel de l'immeuble est primordiale. Il est essentiel de présenter les informations de manière claire et précise pour éviter toute complication juridique ultérieure.
Le prix de vente doit refléter l'état actuel de l'immeuble, en tenant compte des rénovations nécessaires. Être prêt à négocier et connaître le coût des travaux à venir est essentiel pour établir un prix juste et attractif pour les deux parties
🏚️ Comment vendre une maison squattée ?
Constitué d'une équipe d'experts juridiques et d'avocats, LITIGIMMO se consacre à l'assistance des propriétaires souhaitant vendre leur immobilier présentant des obstacles à la transaction (bien sous réméré, saisie immobilière), ainsi qu'à l'accompagnement des acquéreurs intéressés par ces propriétés.
Cette organisation facilite le rapprochement entre vendeurs et acheteurs, en les connectant avec des spécialistes compétents pour leur fournir des conseils avisés et un suivi personnalisé pendant toute la durée du processus de cession et des démarches juridiques qui peuvent y être associées.
Les détenteurs de biens immobiliers qui se retrouvent face à des problématiques d'insalubrité ou qui font l'objet d'une mesure administrative de péril, et qui sont dans l'incapacité ou qui n'ont pas l'intention d'engager les réparations nécessaires pour lever ces contraintes, peuvent opter pour la mise en vente de leur propriété.
Dans cette perspective, un immeuble jugé insalubre ou en état de péril peut susciter l'intérêt d'investisseurs ou de marchands de biens désireux de procéder à des rénovations afin de le remettre en location ou de le revendre après amélioration. Similairement, un promoteur immobilier peut envisager l'acquisition pour démolir l'édifice existant et reconstruire un nouveau bâtiment à son emplacement. Il est seulement requis d'indiquer la présence de cet arrêté de péril ou d'insalubrité dans l'acte de cession.
LITIGIMMO vous offre son soutien pour la mise en marché de votre bien affecté par un arrêté de péril ou d'insalubrité, en vous intégrant à son cercle d'acquéreurs potentiels.
Face à une propriété délabrée ou non conforme aux normes d'habitabilité, et si les démarches pour améliorer la situation s'avèrent infructueuses, il peut s'avérer judicieux d'envisager sa cession à un organisme spécialisé. ImmoComplexe se propose de prendre en charge ces biens immobiliers, qu'il s'agisse de maisons individuelles ou d'immeubles, avec l'engagement de procéder à leur complète rénovation.
Pour les propriétaires confrontés à des problématiques d'insalubrité, cette solution présente l'avantage de se libérer de l'obligation de réaliser des travaux parfois onéreux et complexes. En cédant votre bien, vous transférez également la possession et les devoirs qui y sont liés à l'acquéreur, en l'occurrence, ImmoComplexe.
ImmoComplexe assume l'entière responsabilité de la restauration de la propriété. Grâce à leurs collaborations étroites avec des professionnels de l'ingénierie et de l'architecture, Ils sont en mesure d'effectuer une évaluation détaillée de la structure et de la composition des sols, afin d'identifier et d'éliminer toute menace potentielle pour la sécurité.
L'insalubrité d'un bâtiment fait référence aux situations où la condition physique de l'édifice ou les modalités de son occupation posent un risque pour le bien-être ou la sureté des résidents. Ce risque pour la santé ou la sécurité peut provenir d'un trouble majeur ou de l'accumulation de divers dysfonctionnements. Ces derniers peuvent affecter :
De plus, des menaces pour la santé telles que la contamination au plomb, la présence d'amiante ou des déficiences du système électrique sont également des facteurs d'insalubrité. Les installations communes, qui incluent le système d'élimination des déchets et des eaux usées, font aussi l'objet d'une attention particulière. En outre, l'exploitation et l'entretien de la propriété sont examinés, particulièrement en ce qui a trait à la propreté et à l'infestation par des parasites ou des vermines nuisibles.
