Que cela soit du côté du vendeur ou du côté de l’acheteur, le démembrement d’un bien immobilier peut présenter de nombreux avantages, notamment des avantages fiscaux. Après avoir creuser le sujet en long en large et en travers, My Legacy vous explique en détail quels sont les avantages fiscaux liés à la vente en nue-propriété.
Avant de commencer les choses sérieuses, quoi de mieux qu’une piqûre de rappel sur le principe de la vente en nue-propriété.
En se référant au cabinet de gestion en patrimoine Selexium, on apprend que chaque bien immobilier peut être démembré, c’est-à-dire qu’il peut être divisé en trois parties :
Usus + fructus = Usufruit => le droit d’habiter de le louer un bien immobilier
Abusus = nue-propriétaire
Lors d’une vente en nue-propriété le bien est démembré en deux :
Maintenant que vous êtes (quasiment) incollable sur le concept de la vente en nue-propriété, parcourons quels sont les avantages fiscaux pour l’acheteur et pour le vendeur.
Dans le domaine de l'immobilier, les avantages fiscaux sont nombreux et variés pour les acheteurs et les vendeurs. Il est important de bien comprendre ces avantages afin de maximiser les bénéfices de chaque transaction immobilière. Cela peut contribuer à réduire les impôts à payer, favoriser la transmission de patrimoine ou faciliter l'accession à la propriété.
Pour vous aider à mieux appréhender ces avantages, nous avons établi deux tableaux distincts. Le premier concerne les acheteurs, également appelés nu-propriétaires, tandis que le second concerne les vendeurs, ou usufruitiers. Dans chaque tableau, vous trouverez une liste d'avantages, leurs descriptions et des exemples concrets pour mieux comprendre leurs implications.
| Avantages | Description | Exemple |
| Pas de revenus supplémentaires imposés | Il ne reçoit pas de revenu additionnel et, par conséquent, ne génère pas de revenu imposable supplémentaire dans la catégorie des revenus fonciers. Ceux-ci sont soumis à la fois à l'impôt sur le revenu selon un barème progressif et à une imposition forfaitaire de 17,2 % au titre des contributions sociales. | Il n'y aura donc pas d'augmentation de son impôt sur le revenu selon le barème progressif, ni de taxation forfaitaire de 17,2 % au titre des contributions sociales sur ces revenus. |
| Déduction des intérêts d'emprunt | Permet de déduire les intérêts d'emprunt du revenu foncier imposable | Achat d'un bien financé par un emprunt de 200 000 € avec 10 000 € d'intérêts d'emprunt annuels |
| Plus-value non imposable | La plus-value réalisée lors de la vente n'est pas imposable après une certaine durée de détention (30 ans pour les prélèvements sociaux et 22 ans pour l’impôt sur le revenu).Source | Achat d'un bien pour 150 000 €, revente 30 ans après pour 300 000 €. Si vous le vendez, la plus-value de 150 000 € ne sera pas imposable, car la durée de détention est supérieure à 30 ans. |
| Transmission de patrimoine | Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.Barème en vigueur : ici | Donation d'un bien en nue-propriété de 100 000 € avec une valeur retenue de 60 000 € |
Tableau reprenant les différents avantages fiscaux pour l’acheteur
Après avoir exploré les avantages fiscaux dont peuvent bénéficier les acheteurs dans le cadre de la vente en nue-propriété, il est également important de se pencher sur les avantages dont peuvent profiter les vendeurs. En effet, les vendeurs peuvent également tirer parti de dispositifs fiscaux avantageux lors de la vente en nue-propriété. Ces avantages permettent d'optimiser la vente et de réduire les coûts associés à la transaction. Passons maintenant en revue les avantages fiscaux spécifiques pour les vendeurs.
| Avantages | Description | Exemple |
| Exonération de l'IFI | La valeur de l'usufruit n'est pas prise en compte pour le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière | Transmission d'un usufruit d'un bien de 500 000 € qui n'entre plus dans l'assiette de l'IFI |
| Transmission de patrimoine | Permet de transmettre l'usufruit sans payer de droits de mutation | Transmission d'un usufruit permettant à l'enfant de percevoir 10 000 € de loyers annuels |
| Donation de la nue-propriété | Possibilité au propriétaire de faire la donation de la nue-propriété à leur enfant. Ainsi, le nu-propriétaire ne sera imposé que sur la valeur de sa nue-propriété, qui est considérablement moins élevée que celle de la pleine propriété. | |
| Abattement sur donation | Comme le prévoit la loi, les parents peuvent faire une donation de 100 000 euros tous les 15 ans sans payer de fiscalité. | |
| Conservation de l'usage du bien | L'usufruitier conserve l'usage du bien malgré la transmission de la nue-propriété | Transmission de la nue-propriété d'un bien tout en continuant à y vivre ou à percevoir des loyers |
| Capital reçu défiscalisé | En vendant la nue-propriété de son bien, le capital perçu, aussi appelé le bouquet, n’est pas soumis à l’imposition. |
Comme vous avez pu le constater, le démembrement d’un bien immobilier peut présenter de nombreux avantages fiscaux pour le vendeur, sans compter les autres avantages qu’il peut procurer tels que :
Le démembrement d'un bien immobilier offre de nombreux avantages fiscaux, aussi bien pour les acheteurs que pour les vendeurs. Nous avons passé en revue ces avantages en détail, en mettant l'accent sur la vente en nue-propriété. Après avoir rappelé les principes de la nue-propriété et de l'usufruit, nous avons présenté les avantages fiscaux spécifiques pour les acheteurs et les vendeurs à travers deux tableaux explicatifs.
La vente en nue-propriété permet aux acheteurs de bénéficier de certains avantages fiscaux, tels que la non-imposition des revenus supplémentaires, la déduction des intérêts d'emprunt, l'exonération des plus-values immobilières et la facilitation de la transmission de patrimoine. De leur côté, les vendeurs peuvent profiter de l'exonération de l'IFI, la transmission de patrimoine sans droits de mutation, la donation de la nue-propriété, l'abattement sur donation, la conservation de l'usage du bien et la réception d'un capital défiscalisé.
Le démembrement de propriété est une stratégie intéressante qui permet d'optimiser la fiscalité liée aux transactions immobilières. Il est essentiel de bien comprendre ces avantages afin de tirer le meilleur parti de chaque opération et de maximiser les bénéfices pour toutes les parties concernées.