Êtes-vous propriétaire d'un bien immobilier et faites face à une saisie immobilière ? Vous vous demandez sûrement quelles sont les étapes à suivre après l'audience d'orientation et comment obtenir la vente amiable pour éviter une vente aux enchères souvent défavorable. Ne vous inquiétez pas, nous sommes là pour vous aider à comprendre les différentes options qui s'offrent à vous et vous guider pas à pas dans cette situation délicate.
Si ni vous, ni votre avocat ou ni le Juge ne conteste la procédure de saisie immobilière, le juge d’exécution prononcera le verdict à l’issue de l’audience d’orientation.
Vous saurez soit si :
Avant de commencer à étudier comment mettre toutes les chances de vos côtés pour obtenir une vente à l’amiable plutôt qu’une vente aux enchères, expliquons quelle est la différence entre les deux ?
Voici un résumé des principales distinctions entre ces deux modes de vente :
Voici un tableau comparatif pour mieux visualiser les différences :
| Vente amiable sur autorisation judiciaire | Vente forcée (vente par adjudication ou vente aux enchères) | |
| Autorisation | Par le juge lors de l'audience d'orientation ou de manière anticipée. | Ordonnée lors de l'audience d'orientation si la vente amiable n'est pas souhaitable, possible, ou non requise par le débiteur. |
| Prix minimum | Fixé par le juge. | Pas de prix minimum fixé, dépendent des enchères. |
| Acte de vente | Acte notarié vérifié par le juge. | Titre de vente délivré à l'adjudicataire. |
| Délais | 4 mois pour trouver un acquéreur, 3 mois supplémentaires pour la rédaction et la conclusion de l'acte authentique de vente. | Entre 2 et 4 mois après le prononcé de la décision du juge pour la mise aux enchères. |
| Possibilité d'appel | Non, le jugement est insusceptible d'appel. | Possible si le débiteur estime que le prix est sous-évalué. |
Il est dans votre intérêt de demander la vente amiable lors de l'audience afin d'éviter une vente aux enchères. Pour cela, vous pouvez présenter une demande oralement lors de l'audience, sans l'aide d'un avocat.
Pour convaincre le juge de vous accorder la vente amiable, il est préférable de présenter un mandat de vente d'une agence immobilière ou, encore mieux, une offre d'achat d'un acquéreur. Cela démontre votre bonne volonté et l'existence d'un marché pour votre bien.
Si le juge vous autorise à procéder à la vente amiable, il fixera un prix minimum de vente pour satisfaire les créanciers et indiquera la date d'une audience de rappel dans un délai inférieur à 4 mois.
Lors de l'audience de rappel, le juge vérifie si la vente a été réalisée conformément aux conditions fixées. Si vous avez conclu une vente, le juge vérifie la conformité de l'acte de vente.
Si vous n'avez en votre possession qu'un compromis de vente, le juge vous accordera un délai supplémentaire de 3 mois pour la rédaction de l'acte authentique.
Si vous n'avez pas réussi à vendre le bien ou à respecter les conditions fixées par le juge lors de l'audience de rappel, celui-ci ordonnera la reprise de la procédure en vente forcée.
Si la vente amiable n'est pas autorisée ou si vous ne parvenez pas à vendre votre bien dans les délais impartis, la procédure de vente forcée sera enclenchée. Vous avez jusqu'à 15 jours pour faire appel de cette décision.
En l'absence d'appel ou si l'appel est rejeté, une audience d'adjudication aura lieu dans un délai de 2 à 4 mois. Lors de cette audience, votre bien immobilier sera mis aux enchères et vendu au plus offrant.
La vente amiable est une solution préférable pour les propriétaires en situation de saisie immobilière, car elle permet de vendre le bien à un prix plus proche de sa valeur réelle sur le marché. Pour obtenir la vente à l'amiable, il est essentiel de démontrer sa bonne volonté et de présenter un mandat de vente ou une offre d'achat lors de l'audience. Toutefois, si la vente amiable n'est pas possible, la procédure de vente forcée sera mise en œuvre, conduisant à une vente aux enchères souvent défavorable pour le propriétaire.